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濟南工廠拆遷評估，藥廠評估，企業(yè)搬遷評估 

   隨著我國經(jīng)濟高速發(fā)展，越來越多的工廠由于政策、地理位置的關(guān)系需要搬遷，由此產(chǎn)生企業(yè)搬遷損失的評估項目也不斷增加。工廠搬遷損失評估從評估資料的可獲得性和評估工作簡易性出發(fā)人為地劃分為三個階段不同，不動產(chǎn)損失，停產(chǎn)損失和搬遷費。

(一)不動產(chǎn)損失評估

　　搬遷企業(yè)的不動產(chǎn)包括：房屋建筑物、構(gòu)筑物(設(shè)備基礎(chǔ)，道路、圍墻、擋土墻等)、管網(wǎng)(給排水、暖，電、燃氣、通訊、管理信息系統(tǒng)，安全監(jiān)控、消防等)、綠化景觀等不能隨遷的財產(chǎn)。不動產(chǎn)損失評估的價值類型是“拆遷補償價值”。拆遷補償價值是根據(jù) 主管部門房屋拆遷的有關(guān)規(guī)定和拆遷補償標準確定的評估對象在評估基準日可能獲得的補償價值。例如當?shù)?明確規(guī)定了樹木的補償標準，只要根據(jù)樹種樹齡就可確定補償價值。對房屋拆遷補償?shù)脑u估。當?shù)?規(guī)定了住宅搬遷評估的平均指導(dǎo)價，非住宅房屋拆遷評估指導(dǎo)價則要求比照住宅拆遷評估指導(dǎo)價適當浮動，但未對有關(guān)因素調(diào)整系數(shù)做出具體規(guī)定，本次評估對象為工業(yè)廠房，與住宅很難比對，加之可供比對的工業(yè)建筑市場交易案例難尋，故在與拆遷方協(xié)商后，決定本次評估采用成本法確定不動產(chǎn)拆遷補償價值。

　　(二)停產(chǎn)損失評估

　　《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定，因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)，停業(yè)的，拆遷人應(yīng)當給予適當補償。一般以被拆遷房屋補償價值的一定比例計算，也有的地方法規(guī)規(guī)定按被拆遷企業(yè)上年月平均凈利潤的若干倍給予補償。

　　搬遷會造成停產(chǎn)，停產(chǎn)意味著獲利能力的暫時損失。需要注意的是，機械工廠的搬遷，其短時停產(chǎn)并不意味著停止全部經(jīng)營活動。

　　(三)搬遷費評估

　　工廠搬遷費評估是對隨遷財產(chǎn)，包括機器設(shè)備，工裝模具，工位器具。存貨，在用低值易耗品、文件檔案等從拆卸運到新址安裝試車投產(chǎn)全過程合理費用的估測。此次評估中搬遷費不計資金成本。

　　搬遷費的估價不是嚴格意義上的資產(chǎn)價值評估。注冊資產(chǎn)評估師要針對不同的搬遷財產(chǎn)，經(jīng)過深入調(diào)查研究，科學(xué)縝密，經(jīng)濟合理地設(shè)定一個搬遷方案，以此作為搬遷費用計價的基礎(chǔ)。以機器設(shè)備為例，搬遷費一般應(yīng)包括：拆卸費，包裝費，吊裝費，運費，卸車費，安裝調(diào)試費，驗收費，不可預(yù)見費，管理費，保險費。

　　搬遷費評估為計價所設(shè)定的運輸方案，不是搬遷組織措施計劃，更不是裝車計劃。

       工廠搬遷損失評估是注冊資產(chǎn)評估師為搬遷企業(yè)獲得補償而提供的價值參考的專業(yè)意見。注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)針對搬遷企業(yè)行業(yè)和規(guī)模不同，以及評估報告使用要求的差異，關(guān)注到可能影響搬遷損失的所有層面。

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